遵义律师

　　三、原审适用法律错误：

　　原审裁案适用《民法通则》第五条、第六十六条一款规定，而《民法通则》第六十六条第一款规定的内容：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的视为同意。由此可见，原审将案件事实弄错后，又笼统地适用法律。该条款中含有“权利人追认”、“行为人责任”、“视为同意”三个关健事实，为保护善意受让人法律规定未经追认的行为，由行为人承担民事责任。退一步而言，如果是陈冰的赠与行为未经贺淑蓉追认，法律规定只能由陈冰承担责任，而不能追及到上诉人，再说本案中贺淑蓉对陈冰将此房赠与给自己的孙女的行为是明知的，贺淑蓉系完全民事行为能力人，曾在1995年6月5日订立过房屋租赁合同，明知住房需要办理相关法律手续，尤其发生1998年的拆迁移居，应当知道迁入房屋的产权情况，不可能不知此房的权属，实际是贺淑蓉知道陈冰赠与给上诉人的事实，七年多时间未作过否认，依法视为同意(起诉后又撤诉的行为同样可以视为追认)。根据北京市拆迁管理办法规定，陈冰属于被拆迁人依法享有签订拆迁补偿协议权利，无须取得贺淑蓉的授权。依据合同法及最高人民法院关于认定合同效力的规定，该合同没有违背法律、行政法规的禁止性强制性规定，属于合法有效的合同。

　　被上诉人起诉的案由是确认买卖合同无效，法院审的是代理合同纠纷，法律规定代理合同纠纷与买卖合同是性质完全不同的法律事实，一个是内部代理行为，一个是外部买卖，内部代理行为不能越位到外部买卖。从《民法通则》第六十六条第一款规定可见，……未经追认的行为，由行为人承担民事责任(这是从内部代理行为归责)。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的视为同意。被上诉人行使的是贺淑蓉的合同撤销权，根据合同法规定，最长时效为五年，除斥时效届满，另外，被上诉人发现陈冰应当承担责任后悄然撤诉，以此转嫁责任，其诉求行为缺乏法律规定，应予驳回。

　　四、HHH公司同上诉人订立协议并办理产权过户手续，上诉人自2002年取得产权证，该合同应当合法有效。

　　根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释》第9条第一款、《合同法》第44条第2款规定，法律、行政法规规定应当办理批准手续或者办理批准登记手续生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效。本案中上诉人已经取得产权登记证书，根据《城市房地产管理法》第三十七条、第六十条;《行政许可法》第一条;《物权法》第九条、第十四条、第十七条、第三十九条、第一百零六条规定，涉案合同具备法律规定的有效要件，被上诉人以“恶意串通”为由诉求无效，缺乏事实及法律依据，陈冰通过交款回购，依法取得了房屋的权属，在办理产权登记时将此房转赠上诉人所有，并不违背法律、行政法规的禁止性强制性规定，原审以未经授权就简单地宣告无效是错误的。

　　案涉多方主体及关系：①贺淑蓉与被上诉人陈琪之间有无继承确权之诉的法律依据;②陈冰以被安置人主体地位同华远公司之间形成拆迁安置法律关系;贺淑蓉领取补偿款后与华远公司之间的法律关系终结;③陈冰付款购房同华远公司之间形成房屋买卖关系;④陈冰通过HHH公司将回购房屋转赠上诉人，HHH公司履行不动产赠与关系中协助办理产权过户的附随义务。被上诉人诉求合同无效缺乏事实和法律根据。就本案实际情况看，贺淑蓉、陈冰及上诉人危改前的承租面积只有19.3平米，已发放了相应的补偿款，诉争房面积76平米是陈冰支付了十八万四千多元购得，陈冰享有不动产权属，贺淑蓉作为公房承租人，只享有取得补偿款的权利，贺淑蓉没有支付购房款，只能取得对安置房的续租权。因此，其对诉争房屋不享有产权。根据北京市加快城市危旧房改造实施办法规定，安置危改区居民的基本原则是，按照原住房建筑面积安置，用于安置的房屋原则上只售不租。如贺淑蓉应得的拆迁补偿款被陈冰领取，那只能事关拆迁补偿款分割争议，不能涉及到不动产赠与合同的效力。

　　“有权处分”和“无权代理”两者有明确法律界限，如果存在无权代理人与第三人订立合同的后果，权利人只能依据法律行使撤销权，针对撤销权合同法规定了起诉时效，自行为发生时至今已过六年多时间，被上诉人失去诉讼的权利。法律同时规定合同撤销不能排斥善意受让。上诉人受让不动产是基于父女之间的抚养义务，基于特定的家庭成员关系，当时上诉人未独立生活，完全有理由认同陈冰有权赠房。2002年12月23日上诉人取得“东房权证西私字第305303号产权”，上诉人受让不动产的行为善意，依据法律规定涉案财产依法转由受让人占有的，无须承担返还责任。被上诉人在一审时提交的4份证据(1、2002年7月25日的房屋买卖合同书，合同本身的内容不能证明其诉求理由;2、1998年2月24日拆迁购房价计算登记表复印件，维修基金发票、1999年物业费等收据复印件，其内容也无法证明HHH同上诉人之间存在恶意串通的事实;3、1999年12月准住证复印件更名;4、2008年贺淑蓉的起诉状)不能支持其无效的主张。如非要按无效认定，则依据民法通则及合同法均明确规定，因无效合同引起的责任应由行为人陈冰承担。

　　综上，一审判决应予撤销，被上诉人在原审的诉讼请求应予驳回。