遵义律师

　　2008年1月24日，余某购买由某房地产公司建设的精装修商品房一套，双方签订了商品房买卖合同，该合同附件五为前期物业服务内容。余某确认住宅小区的前期物业管理由房地产公司选聘的益达物业公司实施。余某入住房屋后，认为该房存在卫浴、厨房排水不达验收标准等质量问题，多次要求房地产公司解决未果，向物业公司提出要求协调解决，也未得到满意答复。

　　在物业公司要求余某交纳2008年9月之后物业服务费时，余某抗辩其与物业公司并未签订物业服务合同，双方不存在合同关系;其仅与房地产公司发生合同关系，房地产公司有违约行为，其有权拒绝物业公司关于交纳物业费的履行要求。为此，物业公司诉至法院要求余某交纳物业费。

　　法院审理认为，余某与物业公司虽未直接签订物业服务合同，法律规定建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。余某购买房屋时，对房地产公司选定物业公司关于前期物业服务的约定内容也予以确认，余某以其并非物业服务合同当事人，与物业公司不发生物业服务合同关系为由提出抗辩，不予支持。物业公司为余某住宅小区提供了物业服务，余某应按约交纳物业费。余某抗辩其购买房地产公司的房屋存在质量瑕疵，属另一法律关系，其应与房地产公司另行寻求解决，不享有拒付物业公司物业服务费的履行抗辩权。

　　据此，双方当事人达成上述调解协议。

　　两合同纠纷 一码归一码

　　就案件涉及到的相关法律问题，记者采访了本案的承办法官。

　　法官告诉记者，建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同对业主的约束力问题，是本案首先要解决的一个问题。实践中，前期物业服务合同的签订主体是建设单位与物业公司，业主非该合同的签订主体，但其又是物业服务合同相关权利的实际享有者。物业公司在向业主提供物业服务后，一些业主以其未实际入住、不需要有关物业服务或与建设单位具有合同纠纷，抗辩其并非物业服务合同当事人，拒绝支付物业服务费而产生物业服务纠纷。

　　法官说，依合同相对性原理，建设单位与物业公司签订的物业服务合同不能对第三人(业主)产生约束力，但由于业主是物业服务合同相关权利的实际享有者，让业主享受物业服务而由建设单位承担管理费用，对建设单位而言无疑是不公平的。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。为此，依法成立的物业服务合同除对建设单位、物业公司有约束力外，对业主也具有法律上的约束力。物业公司向业主提供了物业服务，业主应按约向物业公司交纳物业服务费。

　　承办法官告诉记者，业主因买卖合同发生纠纷而拒付物业服务费的履行抗辩权问题，是本案另一个需要解决的问题。

　　合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

　　法官说，从该法律条文看，先履行抗辩权的行使条件应当具备以下两个条件：当事人的互负债务设立于同一法律关系中，互负债务具有给付与对待给付的对等关系。物业服务合同属双务合同，物业公司向业主提供物业服务，该债务的对待给付是业主按约交纳物业服务费。本案物业公司向业主提供了符合约定的物业服务，业主余某即应依约向物业公司交纳物业服务费，依法不具有先履行抗辩权。

　　商品房买卖实践中，建设单位在与购房者签订房屋买卖合同时，一般以合同附件的形式与购房者约定业主应遵守前期物业服务合同的相关内容。

　　对此，法官告诉记者，前期物业服务合同的成立与房屋买卖合同虽具有事实上的牵连关系，但该合同并不是房屋买卖合同的从合同，不受房屋买卖合同效力的制约，不因房屋买卖合同的变更、消灭，前期物业服务合同也随之变更、消灭。建设单位向业主提供的房屋存在质量瑕疵，属房屋买卖合同纠纷。业主向物业公司是否交纳物业服务费，属物业服务合同纠纷。该两项债务不是同一合同关系项下，不具有给付与对待给付的对等关系，不具备先履行抗辩权的成立要件。